El mercado de las propiedades que están en remates bancarios mantiene un movimiento constante en la región de Puerto Vallarta y Bahía de Banderas. De acuerdo con el abogado Ricardo Rodríguez, experto en la materia, actualmente se registra una estadística de un poco más de 500 propiedades en remate bancario en los últimos 9 años.

Este inventario se actualiza de manera continua, pues cada tres meses aproximadamente se incorporan entre 25 y 30 nuevas propiedades a los listados de recuperación.

Un remate bancario o hipotecario) es la venta de un inmueble cuyo propietario original dejó de pagar su hipoteca, por lo que el banco inicia un proceso legal para embargar y vender la propiedad, buscando recuperar el dinero prestado. Contrario a lo que se podría pensar, acudir directamente a las instituciones bancarias no es una opción viable para los interesados. Debido a la Ley de Protección de Datos Personales, los bancos no pueden compartir información de su cartera de deudores con terceros.

El proceso formal se inicia con un registro ante la institución bancaria o entidad financiera. Posteriormente, se presenta la propuesta de compra y se procede al pago correspondiente al banco. La recomendación profesional para facilitar este camino es acercarse a un despacho especializado, el cual, mediante un convenio de privacidad, puede brindar acceso al catálogo de las propiedades disponibles.

El principal atractivo de adquirir una propiedad bajo este esquema es el costo. Los derechos o inmuebles suelen adquirirse con descuentos importantes respecto al mercado tradicional, lo que permite generar plusvalía (comprar por debajo del precio comercial para obtener un mayor valor final). Dependiendo de la etapa procesal en la que se encuentre el juicio, una persona puede adquirir un inmueble desde el 25% hasta el 60% de su valor real. Por ejemplo, una casa de interés social con un valor comercial de 1.5 millones de pesos puede adquirirse en un rango de entre 480 mil a 600 mil pesos.

Al comprar a un costo menor, el rendimiento potencial y la rentabilidad de la inversión suelen ser muy superiores a los de una operación inmobiliaria convencional. Además, a diferencia de otras inversiones especulativas, el capital se encuentra respaldado por un activo inmobiliario (un bien inmueble), lo que brinda una mayor seguridad patrimonial y la posibilidad de obtener ganancias mediante la adjudicación, venta o explotación del inmueble (como su renta).

Para entender el alcance financiero de estas operaciones, Ricardo habló de un escenario práctico de inversión de una casa en la colonia El Mangal en Puerto Vallarta: con un capital invertido de 630 mil pesos y un valor esperado de venta de 1.5 millones de pesos, se proyecta una utilidad bruta de 664 mil pesos, después que se le restó un estimado de 50 mil de impuesto sobre la venta, 45 mil de comisión de venta del 3% y 110 de ISR por adquisición de bienes). Esto representa un rendimiento total del 105% y una tasa anual estimada del 40%, logrando un total a recuperar por el inversionista un millón 295 mil pesos.

Las zonas donde se concentra la mayor cantidad de estos remates corresponden a desarrollos de interés social y medio, donde las familias caen en incumplimiento de pago y el banco inicia el proceso de recuperación. Entre los puntos con mayor actividad destacan: fraccionamientos como Valle Dorado, Altavela y Palma Real en Bahía de Banderas o colonias como Héroes de la Patria, Exhaciendas del Pitillal y secciones de Ixtapa.

Adquirir una propiedad en remate bancario no es igual a una compraventa inmobiliaria convencional. Existen tres factores críticos que el inversionista debe evaluar:

1. El factor tiempo: Los procesos judiciales o administrativos pueden tomar más tiempo del esperado antes de obtener la posesión o adjudicación definitiva. Incluso en una etapa avanzada de «Cesión de Derechos Adjudicatarios» —que es la etapa final del juicio donde el deudor ya fue vencido y el banco ejecutó la sentencia adjudicándose el inmueble—, la entrega física puede demorar aproximadamente 6 meses. Sumando los tiempos de escrituración y los movimientos del fondo de ahorro, el periodo estimado de espera ronda entre los 6 y 10 meses. Por ello, es vital realizar un análisis jurídico previo de la documentación del juicio y de los antecedentes del inmueble.

2. Falta de liquidez inmediata: A diferencia de otros instrumentos financieros, el capital invertido suele permanecer comprometido durante el desarrollo del proceso. Se debe considerar invertir únicamente recursos destinados a proyectos de mediano plazo.

3. Incertidumbre sobre la posesión física: Algunos inmuebles pueden encontrarse ocupados por los deudores o por terceros, por lo que puede ser necesario llevar a cabo procedimientos adicionales para obtener la entrega física. Investigar la situación de ocupación previamente ayudará a tener una visión clara de la inversión.

Por estas razones, los especialistas recomiendan este método de adquisición únicamente a personas pacientes, que cuenten con el capital para invertir y que no tengan una urgencia próxima de habitabilidad o de mover su dinero en un plazo menor a los 6 u 8 meses.

Al adquirir un remate, es crucial revisar las condiciones del servicio. Mientras que algunos intermediarios solo realizan el trámite de la cesión de derechos ante el banco —dejando en manos del comprador la recuperación física del inmueble—, despachos especializados ofrecen paquetes que ya incluyen los servicios y honorarios legales para recuperar la posesión de la casa.

No obstante, el comprador siempre debe tener en cuenta que los gastos notariales, la cesión de derechos en convenio público y los impuestos correspondientes corren por su cuenta.