La Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales (Semarnat) aprobó el pasado 09 de abril la modificación de la Manifestación de Impacto Ambiental (MIA) del desarrollo “Ysuri” el cual ahora fue renombrado como “San Pancho Sunset”. De 7 edificios autorizados se redujo a 5 y el numero de departamentos pasa de 74 a 60. También se impusieron candados en cuanto a la zona del estero y la zona federal marítimo terrestre.

La modificación del proyecto fue promovido por Operadora de Inmuebles Ysuri SA de CV el 16 de febrero del 2026 y fue aprobado el 09 de abril pasado.

La MIA original autorizada en noviembre del 2025 planteaba un complejo turístico de 6 edificios de 6 niveles cada uno con 74 departamentos en total además de una edificación más con cocina y sanitarios. Todo ello en una superficie de 9,821 metros cuadrados abarcando parte de la Zona Federal Marítimo Terrestre, Zona Federal de Estero, Terrenos Ganados al Mar y sus predios de propiedad en San Pancho, Bahía de Banderas.

Modificaciones: el edificio 2 modifica su diseño y elimina 1 habitación/estudio por nivel, conservando 2 habitaciones por nivel; el área de cocina del restaurante se fusiona con el edificio 1 en un solo edificio; el edificio 5 (ahora 4) se amplía y se elimina el local y la bodega; el edificio 3 y 4 se fusionan en uno solo, contará con 3 habitaciones hasta el nivel 4; el edificio 6 (ahora 5) termina su uso de estacionamiento y una parte de este se desplanta con 2 habitaciones por nivel.

Es decir, lo que se mantuvo sin modificar fue el edificio 5 y el área de comensales, todos los demás se rediseñaron, así como el área de alberca y los andadores. De 7 edificios se redujo a 5, pasando de 74 departamentos a 60. Sobre el número de habitantes se señala que pasa de 278 a 230.

En cuanto a los factores de cumplimiento del proyecto “San Pancho Sunset” de acuerdo al Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas (PMDUBB) se apunta que no cumple en algunos de ellos como en la superficie mínima sin construir donde se pide el 55% del área del proyecto y contempla 53%; tampoco en la superficie máxima de desplante (índice C.O.S.) que establece 0.45 y el proyecto contempla 0.47 (2,896.722 m2); en la intensidad de utilización del suelo debería ser un coeficiente de 2.70 pero es de 2.45 (15,058.302 m2).

La empresa argumentó que dichos coeficientes del Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas son rebasados, pero con parámetros mínimos y que cuenta con la Constancia de Compatibilidad Urbanística y las licencias de construcción respectivas y afirma que “el excedente no provoca algún impacto ambiental significativo”.

La Semarnat apunta en el documento que la relocalización de algunas edificaciones redundan en beneficio de áreas que pudieran ser vulnerables por haber retirado infraestructura del la Zona Federal del Estero.

“Dada la localización del proyecto en un entorno urbano-costero con presencia de zona federal marítimo terrestre, zona federal de estero, manglar y terrenos ganados al mar, y considerando que la modificación autorizada, aunque reduce densidad e incorpora una relocalización favorable respecto de áreas vulnerables, mantiene presiones residuales sobre el ecosistema y el contexto urbano de la localidad de San Francisco, se estima procedente sujetar el desarrollo a medidas adicionales de prevención, mitigación, restauración y mejoramiento territorial, consistentes en: i) Protección y monitoreo integral del estero y de la calidad del agua; ii) Restauración y fortalecimiento de manglar y vegetación nativa; iii) Infraestructura verde para manejo de escurrimientos y permeabilidad; iv) Manejo integral de residuos con acciones periódicas de saneamiento costero; v) Mejoramiento del espacio público inmediato y de la accesibilidad peatonal; y vi) Mecanismo de seguimiento social y ambiental con indicadores verificables”.

La dependencia federal también hizo mención debido a que ciudadanos comparecieron ante ella manifestando preocupaciones por el proyecto ubicado en el lindero sur del predio, el desarrollo deberá cumplir las siguientes condicionantes ambientales:

1. Prevenir y evitar de manera permanente, en todas las etapas del proyecto cualquier tipo de descarga de aguas residuales al estero, garantizando el adecuado manejo y tratamiento de las aguas generadas. Para lograr lo anterior deberá elaborar, en el plazo improrrogable de 30 días, un Programa Integral de Protección del Estero, en el que al menos contendrá los siguientes componentes: tratamiento de aguas residuales con estándar mínimo de reuso para riego; sistema de contingencia para fallas eléctricas o desbordamientos; red independiente para conducción de agua pluvial y sanitaria; monitoreo periódico de calidad del agua en puntos de control directamente vinculados con el proyecto, mismos que estarán identificados en el propio documento; entrega de los reportes verificables a esta Oficina y a PROFEPA en los informes respectivos.
2. Implementar y mantener acciones de conservación, restauración y fortalecimiento de la flora endémica, particularmente del ecosistema de manglar existente en el sitio, durante la totalidad de la vida útil del proyecto. Para este efecto, deberá de diseñarse un Programa de Restauración y Fortalecimiento de Manglar y Vegetación Nativa, en el sitio del proyecto y área de influencia, que incluya revegetación con especies nativas, control de ornamentales invasoras, monitoreo de cobertura vegetal y acciones que tiendan a evitar el depósito de cualquier tipo de sedimento en el estero y área de la zona federal.
3. Abstenerse de realizar modificaciones a cauces naturales, invadir la zona federal o ejecutar obras y/o instalaciones, así como de colocar barreras físicas que alteren o impidan la conectividad biológica y funcional del ecosistema. Implementará en toda la superficie del proyecto, infraestructura que favorezca escurrimientos y permeabilidad, tal como pavimentación permeable, zanjas de infiltración, jardines de lluvia, captación pluvial.
4. Queda prohibido impedir el libre tránsito en la zona federal marítimo terrestre ZFMT, y en este mismo sentido, por ningún motivo podrá colocar cualquier barrera física o ejecutar obras y/o instalaciones que obstaculice el acceso a la Playa.
5. Mejoramiento del espacio público inmediato. Que favorezca la accesibilidad universal, sombreado peatonal, señalización ambiental, alumbrado de baja dispersión lumínica y ordenamiento del frente urbano adyacente.